La pénurie de logements à louer gagne du terrain

La crise du logement qui frappe la France affecte désormais quasiment toutes les catégories sociales, bien au-delà des étudiants et des personnes en situation de précarité.

« La situation continue de se dégrader, relève Thomas LEFEBVRE, vice-président data de Seloger. En raison des prix qui, malgré les mécanismes d’encadrement existant, ont augmenté de 2,5 % sur l’année au niveau national, mais surtout parce que l’offre locative est au plus bas. » Il juge même la situation « catastrophique à Paris », où il enregistre « de 30 % à 40 % de logements en moins [disponibles] sur le marché aujourd’hui par rapport à la période pré-Covid-19. Cela devient une loterie pour avoir un appartement ». « Sur Paris intra-muros, nous avons seulement 0,56 % de notre patrimoine disponible à la location », confirme Steve LAURENT, directeur location et développement de la gestion locative chez Foncia. Le réseau, pourtant l’un des plus importants du marché, ne dispose actuellement que de 55 logements à louer dans la capitale.

Résultat : un afflux de candidats à la moindre mise en ligne d’une annonce pour un appartement. Sur le site de PAP, un deux-pièces de 30 mètres carrés dans le 10e arrondissement de Paris, à 997 euros par mois, a suscité 1 717 prises de contact, et un micro deux-pièces de 20 mètres carrés à 984 euros par mois dans le 17e arrondissement, plus de 2 100. En Île-de-France comme dans les grandes métropoles, les agents immobiliers avouent ne laisser en ligne leurs annonces que quelques heures. « Sinon, c’est impossible de faire le tri »,souligne Jennifer de l’agence Aura Immobilier des Lilas (Seine-Saint-Denis).

Les professionnels de l’immobilier identifient trois causes principales à cette pénurie : la hausse des taux d’intérêt depuis 2022, qui bloque les acheteurs potentiels, la fin du dispositif Pinel, qui permettait sous certaines conditions aux propriétaires bailleurs ayant acheté dans le neuf de défiscaliser une partie de leurs revenus locatifs, et la sortie petit à petit du marché des passoires thermiques, les logements classés G et F par le diagnostic de performance énergétique (DPE) des bâtiments, de nombreux propriétaires ayant préféré vendre que de les mettre aux normes. La Fédération des promoteurs immobiliers a alerté, de son côté, début septembre, sur des réservations de logements neufs au plus bas. Signe que la situation ne devrait pas s’arranger dans le futur.

« Le rendement locatif n’est plus très bon pour les propriétaires. Par conséquent, on a moins d’investisseurs, on a plus d’immobilisation des appartements pour travaux en raison du DPE et avec la hausse des taux, les gens déménagent moins parce qu’ils ne peuvent pas acheter », décrypte David EMSALEM, directeur d’une agence Century 21 dans le 16e arrondissement de Paris. Dans le parc social comme dans le parc privé, les taux de rotation, la part de locataires quittant leur logement au profit de nouveaux, sont au plus bas, aggravant la pénurie d’offres.

« Nous traversons la pire crise du logement que notre pays ait connue depuis la fin de la seconde guerre mondiale », a jugé le ministre de la ville et du logement, Vincent JEANBRUN, devant la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, mercredi 16 septembre, en amont de l’examen du projet de loi, prévu en novembre, qui entend notamment relancer la construction par un « choc d’investissement et de simplification », et ainsi remettre des logements sur le marché. Dans le même esprit, le ministre a donné son nom à un nouveau dispositif de défiscalisation de l’investissement locatif, lancé en février. Le DPE sera par ailleurs à nouveau assoupli à compter de janvier 2027, ce qui devrait permettre, selon le gouvernement, de maintenir 300 000 logements dans le parc locatif dans les prochaines années. De son côté, la Mairie de Paris, qui s’est battue contre les logements saisonniers de type Airbnb, mise aujourd’hui sur la forte hausse de la taxe sur les logements vacants, décidée en juillet, pour remettre 20 000 biens sur le marché.

En attendant, les locataires composent avec la disette. A 50 ans, Sarah est contrainte de quitter le joli 72 mètres carrés avec « la plus belle vue, sur tout Paris », où elle vit avec ses jumeaux de 11 ans et une colocataire, dans le 20e arrondissement. Sa propriétaire a décidé de vendre. Après s’être ruée sans succès sur les applis de location, c’est « à l’ancienne », en passant la porte d’une agence, qu’elle a trouvé un deux-pièces de 43 mètres carrés au cinquième étage d’un immeuble du 19e arrondissement de Paris, près de la porte des Lilas, pour 1 300 euros par mois.

La moitié du salaire de cette guide touristique – 2 400 euros net par mois, auxquels s’ajoutent 200 euros de la Caisse d’allocations familiales – va passer dans son loyer. Or la plupart des propriétaires demandent des revenus égaux à trois fois le montant du loyer. Autant dire qu’elle « a triché », reconnaît-elle : « On s’entend bien avec mon ex, nous avons présenté le dossier comme si nous étions encore ensemble. » Il a fallu également que sa sœur se porte caution.

« Ici, j’ai mesuré, je peux mettre deux lits pour mes enfants,affirme Sarah, en poussant la porte d’une petite chambre encore nue. Moi, je dormirai dans la pièce principale, j’ai l’habitude. » Elle s’estime chanceuse d’avoir trouvé un logement vide. « La plupart des annonces concernaient des meublés. A 50 ans, on a des affaires, c’est compliqué de se projeter dans un meublé », explique-t-elle.

« On a plus d’offres de meublés que [d’offres] vides pour des raisons fiscales et la possibilité de les récupérer tous les ans, confirme David EMSALEM. Cela crée un inconfort sérieux pour les familles. » Les propriétaires louant un bien meublé peuvent être exonérés de tout ou partie de leurs revenus locatifs, ce qui n’est pas le cas pour un logement vide. Et les meublés sont loués sous des baux d’un an, contre trois ans au minimum.

Les baux à mobilité, qui échappent à l’encadrement des loyers, se développent également, notamment dans les zones touristiques. « On a de plus en plus de propriétaires qui font des baux de neuf ou dix mois et, en juillet-août, ils font de la location saisonnière », explique Coralie SANCHEZ, de l’agence Century 21 de Port Marianne, à Montpellier.

Car les tensions dépassent désormais l’Ile-de-France. Lyon, Nice, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lille…Presque toutes les grandes métropoles sont concernées, et même certaines villes moyennes, comme Angers, Aix-en-Provence ou Reims. La crise se fait ressentir dans « tous les territoires attractifs », résume Corinne JOLLY, la présidente de la plateforme de mise en relation entre particuliers PAP.

Cuisinier à la retraite, Thierry KRETZ cherche à quitter le logement qu’il occupe depuis dix ans à Strasbourg, où il est confronté à un problème de moisissures. « J’ai postulé pour un deux-pièces, mais on me l’a refusé parce que je ne gagne pas trois fois le loyer. Il ne me manquait que 50 euros pourtant », raconte le sexagénaire, qui touche 1 780 euros par mois de retraite. Il envisage de s’éloigner de Strasbourg « parce qu’un deux-pièces, c’est impossible pour moi, c’est toujours autour de 600 euros ».

Face à de telles tensions sur le marché locatif, de plus en plus de foyers se tournent vers le logement social, « y compris des salariés qui étaient dans une logique d’achat », note Nadia BOUYER, la directrice générale d’Action Logement, organisme œuvrant à l’accès au logement social des salariés. La hausse des taux d’intérêt les a privés de la possibilité d’emprunter. En Île-de-France, le nombre de demandeurs auprès de l’organisme a augmenté de 5 % en 2025 par rapport à 2024, et il a explosé de 20 % depuis 2022.

Sur le premier semestre, la demande sur l’ensemble des logements sociaux a progressé de 2,71 % en Île-de-France et de 1,5 % sur le plan national, selon l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère l’ensemble des bailleurs sociaux. Sur toute la France, 2,9 millions de foyers étaient en attente d’un logement social, fin 2025. Seule une demande sur sept est satisfaite.

Et ce n’est pas fini...